Présentation du bien

Cet immeuble de caractère est situé à Montpellier dans le département de l’Hérault. Cette ville du sud de la France se caractérise par une hausse importante de sa population tous les ans. Par conséquent, le marché immobilier sur place est tendu, et particulièrement dans le centre ville où les nouveaux arrivants souhaitent généralement s’installer.

Cet actif se trouve dans le quartier de la Gare Saint Roch au cœur du centre historique de la ville. Cette zone est très convoitée par les néo-acquéreurs en raison de sa proximité avec la place de la Comédie et l’Écusson qui constituent ensemble la zone piétonne de Montpellier. Un arrêt de bus ainsi qu’un arrêt de tramway, situés à quelques mètres du bien, rendent facilement accessible aux locataires tout le réseau de transports publics montpelliérains.

Le bien est une maison de ville familiale de 219 m² avec un jardin d’agrément. Il a été rénové et décomposé en 5 appartements en l’an 2000. Il bénéficie d’une situation géographique centrale qui offre à ses habitants un accès à une multitude de commerces de proximité en l’occurrence des primeurs, un boucher, une boulangerie, un médecin, une pharmacie ainsi qu’un coiffeur. Il se trouve également non loin du square Jean Monnet et du square Planchon.

Trois appartement sur cinq sont loués. En effet, un studio ainsi qu’un T2 sont actuellement vacants. Ils n’ont pas été remis en location par l’ancien propriétaire en raison du contexte de vente de l’immeuble. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir dans le studio afin d’en améliorer son score énergétique. Nous souhaitons parallèlement réaliser des travaux de peinture pour favoriser la location rapide du studio en question.

Pourquoi c’est une opportunité ? :

Il s’agit d’une maison individuelle rénovée par un architecte qui bénéficie d’un bel extérieur de 60m² ainsi que d’un garage de 16m². La mise en vente de cette typologie de bien immobilier va devenir de plus en plus rare dans les années à venir.

Nous sommes sur une résidence en mono-propriété, ce qui permet d’éviter des frais de copropriété.

Sa localisation est idéale parce que centrale. La maison se situe à côté de la Gare Saint Roch ainsi que de plusieurs lignes de tramways facilitant les déplacements des locataires.

Les appartements sont agencés de façon à ce que la lumière soit traversante Il bénéficie également de grandes fenêtres en double vitrage garantissant une forte luminosité ainsi qu’une isolation phonique et thermique performante.

L’actif est doté d’un ascenseur permettant un accès plus aisé aux étages supérieurs pour des personnes chargées. La révision de celui-ci a été faite récemment. La prochaine révision n’interviendra qu’en 2025.

Le marché locatif à Montpellier est un marché tendu. De fait, cette opportunité promet un taux de remplissage optimal.

Composition détaillée du bien:

L’immeuble est composé comme suit avec des loyers de 3160€/mois HC.

Compte tenu des superficies proposées et de l’emplacement de cette opportunité, les loyers actuels sont sous-évalués. La projection des loyers que nous appliquerons au départ des locataires permettra de totaliser un loyer mensuel de 3670€/mois HC.

Actuellement :

Au rdc

Un studio de 36m² avec cour extérieure – 570€/HC
Un studio de 22m² – 420€/HC
Un garage de 16m² – 80€/HC

Au 1er étage

Un appartement T2 de 45 m² avec balcon – 750€/HC
Un appartement T2 de 43 m² avec “bow window”- 580€/HC
Ce loyer est à remonter progressivement car bien en dessous du marché à Montpellier. Cet appartement pourrait se louer 750€/mois HC.

Au deuxième étage

Un appartement T4 de 73 m² – 760€/HC
Ce loyer est à remonter progressivement car bien en dessous du marché à Montpellier. Cet appartement pourrait se louer 1100€/mois HC.

Y-a-t-il des travaux à prévoir ? :

Une enveloppe de 50 000€ est prévue dans le cadre du financement de l’immeuble dont 30 000€ seront alloués aux travaux de rafraîchissement du studio ainsi qu’aux travaux permettant l’amélioration du score énergétique de celui-ci.

Détail de la rentabilité de 8% affichée :

– 3.32%/an de loyers reversés, sur la base des loyers sous-évalués révisés, à chaque départ de locataire et sans vacance locative.

– 4.5%/an d’augmentation du prix de l’immobilier basé sur son emplacement dans le quartier prisé de la gare ainsi que sur la hausse très rapide des prix sur les 5 dernières années à Montpellier (+20% en 5 ans selon MeilleursAgents).

Bilan énergétique :

Consommation énergétique :

– D : 3 lots

– E : 1 lot

– F : 1 lot

Émission de gaz :

– D : 3 lots

– E : 1 lot

– F : 1 lot

Caractéristiques du bien

Localisation

Montpellier est une ville du sud de la France située à 10 minutes de la mer Méditerranée. Il s’agit de la septième plus grande ville de France. Montpellier a une démographie en constante évolution et un marché immobilier très tendu. Avec un cadre de vie très attrayant : climat méditerranéen, cadre agréable, ville dynamique, vie culturelle riche et proximité avec la mer, Montpellier dispose d’une forte population de jeunes actifs à la recherche de biens immobiliers à la location dans le centre ville.

Le quartier Gares est un quartier mixé entre résidentiel et commerces situé au centre de Montpellier.

Le quartier de la Gare de Montpellier compte 8300 habitants avec une moyenne d’âge relativement jeune. En effet la zone est plutôt convoitée par de jeunes actifs en raison de sa proximité directe avec le centre ville et la facilité d’accès au réseau de transport en commun de la ville.

Le quartier est aujourd’hui en pleine mutation. Lancé en 2017, le projet urbain du Nouveau Saint Roch touche à sa fin. Il prévoyait la réalisation d’une opération de renouvellement urbain incluant la construction de 1300 logements, un parc urbain de 1,3 hectare, de deux hôtels, d’un parking de 800 places et de près de 30 000 m2 dédiés aux activités tertiaires et commerciales. Parallèlement, le quartier bénéficie de l’arrivée de la ligne 5 de tramway qui relie le nord à l’ouest de Montpellier en passant par la Gare. L’arrivée de la ligne 5 est également synonyme de rénovation urbaine majeure.

La combinaison de la finalisation prochaine du projet urbain du Nouveau Saint Roch avec la rénovation urbaine liée à l’arrivée de la ligne 5 du tramway, assure au quartier une augmentation significative des prix de l’immobilier sur les prochaines années. De nombreuses familles et jeunes actifs veulent profiter de ces nouvelles infrastructures et de la qualité de vie d’un quartier au sein duquel se trouvent toutes les commodités (écoles, commerces etc) à moins de 5 minutes à pied du centre ville.